李建平谈卧龙湖小镇《我的八年追求和建设历程》之一
美国名镇·圣芭芭拉小镇
“我来自美丽的南加州大洋之滨的美国第一名镇：圣塔芭芭拉，那里的阳光沙滩、帆船马会、GOLF和酒吧的休闲生活令人向往，我要将这样的生活带到中国，带到南京卧龙湖，这就是即将启航的我的小镇之旅”。
这是我在2008年小镇建设之始的开篇心情写照。在那时所有好词都被地产公司用滥的时候，谁会知道你做的“小镇”又是什么玩意儿？随之而来的建设、管理和营运小镇的艰苦历程和幸福创业开始了！
卧龙湖小镇实景图
之一：为什么做小镇
1、城市化下半场主角：小镇。
从城市化的视角看中国改革开放前三十年，随着工业化、基础设施建设和以房产为主要的内需发展，大量农民进城，带来一轮轮建设和城市扩容，让中国城市化达到50%多。我把这个阶段称之为城市化上半场。
随着全球经济周期的低谷和中国产业产能的过剩，中国经济进入转型期。实体经济萎缩和服务业未完全发育情况下，由于就业等因素人口“大迁徙”加速开始（美国和日本都经历这个过程）。向发达区域、向南方城市和大城市流动成为年轻人和富人的时尚。这也是当前主要大城市房产价量疯长而三四线城市房产滞销的主要原因。
我的预言：未来中国二三十年的经济发展主战场将集中在以长三角为主，包括珠三角和渤海湾三大城市群，和中西部几座中心城市。以及随之而来的城市建设，特别是小镇将成为城市群发展的主要城市扩容和连接产品，这也是为什么中央提出小城镇和特色小镇发展的主要原因。
卧龙湖小镇实景图
未来沪宁杭将由小城镇连成一片，主要发展建设也将在这些地区。全国50%以上的人口将集中居住在这些三大城市群和几座中心城市里。城市化人口将接近70%。这也就是中国城市化的下半场。因此发展小镇是多么大的机会和重要！
2、房地产的第三阶段：小镇
从房地产发展的进程看，第一阶段是旧城改造，这在十几年前就结束了（虽然深圳由于特别原因已经开始二次城改，这对于其它城市一般不会有这个阶段）。第二阶段是“摊大饼”，即以市中心向四周扩大开发。但这两个阶段房地产开发基本不做配套，简单复制盖住宅楼，开发商卖掉房子就走人，生活配套靠“勾”老城。这个阶段显然已经到了“尾声”。
房地产第三阶段就是做“小镇”。但此小镇非建制小镇，非一级政府。就像美国的“CITY”，是生活小镇、品质小镇和发展小镇。其建设者非开发商，在美国叫“发展商DEVELOPER”。而这个阶段在中国才刚刚开始，在美国小镇发展了近七十年，在中国至少发展三十年！
3、非开发区和房地产：小镇
“特色小镇”现在已经是中国最时髦的单词，国家抓1000个小镇，江苏抓100个小镇。据说还有政府补贴，这下更加时尚和炙手可热！各级政府、各家企业、各位名人都在发展小镇、包装小镇、理论小镇。现在小镇是个“框”，什么烂尾郊区房地产、建制城镇、“农民画”小镇等民俗包装小镇都在凑数字。我看原浙江省长、现江苏省委李强书记是说“小镇”最清楚的（建议大家好好阅读该文章）！
卧龙湖小镇实景图
因此，如果政府像做开发区和城市建设那样急于求成的做小镇；开发商实力不够、简单粗燥、急功近利和赚了钱就跑的开发房地产就不要真做小镇啦！
卧龙湖小镇实景图
在美国建设开发小镇的周期一般在25年以上。一般由“发展商”、“建造商”、“销售商”和“物管商”分四个阶段和四家以上公司合作完成。美国政府和金融有许多配套政策和支持（这里不再具体介绍）。
4、卧龙湖小镇已经先行十年
十几年前，由于在美国洛杉矶生活的经历和学习研究美国的城市发展，让我看到了即将在中国发生的故事。虽然这个时期中国房地产开发在简单复制和城市“摊大饼”发展中红红火火，但我知道房地产下一个更大的机遇在向我们走来！
“小镇”一个大家还不了解的巨大产品，一个看似非常苦的“差事”，一个多少年只投资不产出和没有利润的“傻瓜开发”，一处鬼不生蛋的地方和没有的市场，一个没有人要干和与你竞争的项目--卧龙湖！
十年前一座完全由美国设计大师按照美国小镇经验和中国实情完成的规划、建筑、装饰、酒店和景观等等的设计。
以及这八年建设一直遵循的当时制定的开发建设时序与计划。一座相当规模、拥有山水、自然环保、低密度住宅、完整生活配套、休闲度假和医疗养老两个产业支撑的持续发展和百亿投资的小镇。我们已经发展小镇先行十年！
卧龙湖小镇实景图